Apa Itu Appraisal dalam Sistem KPR dan Pembelian Hunian

Appraisal – Memiliki hunian yang begitu nyaman atas nama pribadi adalah keinginan semua orang. Semakin lama proses pembelian rumah juga terbilang cukup mudah. Salah satunya adalah dengan melakukan pembelian rumah menggunakan sistem KPR.

Dimana sistem KPR atau Kredit Kepemilikan Rumah sampai saat ini sudah menjadi hal wajar dan umum digunakan oleh sebagian orang. Meski harga rumah bernilai tinggi, namun dengan adanya sistem KPR ini beberapa orang bisa memiliki sebuah rumah atas nama pribadi.

Namun dalam proses pengajuan KPR ini tidak bisa begitu saja didapatkan. Harus ada beberapa tahap yang perlu dilalui. Salah satunya adalah tahap penilaian. Tahap penilaian perkiraan harga aset properti seperti rumah ini juga disebut dengan nama appraisal.

Bagi Anda yang ingin menggunakan sistem KPR dalam pembelian rumah. Tentunya wajib banget untuk lebih paham semua hal yang berhubungan dengan appraisal. Artikel ini akan memberikan penjelasan semua hal yang berhubungan dengan appraisal.

Pengertian Appraisal

Memang benar saat ini melakukan pembelian rumah tak hanya bisa dilakukan dengan sistem pembayaran cash. Ada cara lain yang dinilai bisa membantu proses kepemilikan rumah atas nama pribadi tanpa memberatkan pihak pembeli.

Cara tersebut adalah sistem KPR. Seperti yang dijelaskan sebelumnya jika sistem KPR ini terbilang menjadi salah satu alternatif yang banyak digunakan saat ini. Namun melakukan pengajuan KPR memerlukan beberapa tahap seperti appraisal.

Appraisal artinya adalah sebuah perkiraan harga jual sebuah aset seperti rumah. Adanya appraisal ini bisa membantu pihak bank menafsirkan harga aset tersebut ketika dilepas di pasaran.

Contohnya adalah ketika Anda mengajukan sebuah kredit dengan jaminan sebuah properti. Maka pihak bank akan melakukan penaksiran kemungkinan harga jual properti tersebut jika dilepas di pasaran atau lebih dikenal dengan appraisal.

Namun terkadang pihak bank akan menggunakan pihak ketiga yang terbilang handal dalam bidang tersebut. Sebab kita juga tahu pihak bank tidak mungkin memberikan proses kredit secara cuma-cuma. Setidaknya pihak bank juga memiliki pegangan harga dari aset tersebut jika sewaktu-waktu ada kendala dan harus menjualnya aset ke pasar.

Semakin tinggi nilai appraisal suatu aset. Maka akan semakin mudah proses pengajuan KPR tersebut. Adanya appraisal ini terbilang sangat penting karena menjadi salah satu aspek penentu apakah pihak bank akan menyetujui atau menolak permohonan KPR yang diajukan.

Salah satu sistem mengetahui nilai appraisal dari sebuah aset adalah dengan menggunakan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Data NJOP ini bisa dilihat pada slip Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB milik aset tersebut.

Meski begitu terkadang ada kasus yang menunjukkan ketidak selarasan dari nilai NJOP dengan nilai properti yang diajukan. Seperti penjelasan sebelumnya jika appraisal adalah salah satu hal wajar yang ada pada dunia properti.

Namun dalam dunia profesional juga ada istilah appraisal. Akan tetapi nama yang digunakan berbeda yaitu performance appraisal.

Dasar Hukum Appraisal

Appraisal sendiri bukan hanya ditentukan oleh bank saja. Namun sebenarnya appraisal tersebut memiliki sebuah dasar hukum tersendiri dan ditentukan oleh Negara seperti pada Peraturan Menteri Keuangan No. 101/PMK.01/2014.

Dimana peraturan tersebut memberikan penjelasan tentang opini tertulis tentang nilai ekonomi suatu objek yang dilaksanakan berdasarkan SPI atau Standar Penilaian Indonesia.

Tentunya jika dilihat dari dasar hukumnya saja. Proses penaksiran harga suatu aset atau appraisal tidak bisa dilakukan oleh sembarang orang. Namun hanya bisa dilakukan oleh mereka yang sudah profesional di bidangnya.

Tujuan Adanya Appraisal

Tahukah Anda jika setiap aset properti seperti rumah ternyata memiliki nilai jual tersendiri lho. Pasalnya nilai jual aset properti tersebut tidak bisa ditentukan sendiri oleh pihak pemilik rumah. Meski begitu Anda juga perlu tahu jika nilai aset properti seperti rumah juga dipengaruhi oleh beberapa faktor.

Namun faktor-faktor yang mempengaruhi nilai jual sebuah aset properti seperti rumah tidak dijelaskan pada poin ini. Poin ini hanya memberikan penjelasan seputar tujuan adanya appraisal.

Tujuan adanya appraisal secara garis besar adalah mengetahui nilai jual suatu aset yang dilakukan oleh pihak bank. Tujuan lainnya adalah untuk melakukan penyesuaian data dari pihak nasabah terkait dengan nilai jual aset yang dijadikan jaminan dengan data appraisal milik pihak bank.

Sebab seperti yang dijelaskan pada poin sebelumnya terkadang nilai appraisal dari bank akan jauh berbeda dari data yang diajukan oleh nasabah. Maka dari itu proses appraisal yang dilakukan oleh bank akan dibantu oleh pihak profesional dalam bidang tersebut.

Tentunya pihak penilai appraisal akan melakukan proses sesuai dengan tahapan. Salah satu tahap awal yang dilakukan adalah dengan mendatangi aset properti yang dijadikan jaminan oleh nasabah.

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Appraisal

Seperti yang dijelaskan sebelumnya jika nilai sebuah aset atau appraisal dipengaruhi beberapa faktor. Nah tentunya akan sangat membantu sekali jika Anda juga mengetahui apa saja yang mempengaruhi appraisal.

Selain bisa membantu memilih lokasi aset ketika Anda ingin membelinya. Ternyata mengetahui nilai appraisal juga akan membantu Anda tahu data yang semestinya dimasukkan ke dalam dokumen pengajuan kredit jika menggunakan aset properti sebagai jaminan.

Lalu apa saja sebenarnya faktor-faktor yang mempengaruhi nilai appraisal? Ini dia penjelasan selengkapnya terkait hal tersebut.

1. Lokasi Aset Properti

Hal pertama yang mempengaruhi nilai appraisal adalah lokasi aset properti tersebut. Tentunya Anda juga tahu jika sebuah aset properti yang memiliki lokasi strategis akan mendapatkan harga yang cukup tinggi.

Sedangkan untuk lokasi aset properti yang jauh dari kata strategis, masih tetap mendapatkan harga jual namun tidak setinggi dari aset yang memiliki lokasi strategis. Selain itu lokasi aset properti yang berada di area rawan bencana alam juga akan membuat nilai jualnya menurun.

Pihak bank yang melakukan penilaian appraisal sebuah aset properti akan memperhatikan titik letak lokasi. Jika lokasi aset properti tidak strategis maupun rawan bencana alam. Kemungkinan besar pihak bank akan berpikir berkali-kali ketika akan memberikan sebuah keputusan lolos KPR.

2. Kondisi Rumah

Berikutnya adalah dari segi kondisi rumah yang akan dijadikan jaminan pengajuan kredit. Kondisi rumah yang masih bagus, terawat maupun baru saja direnovasi akan memiliki peluang mendapatkan nilai appraisal yang cukup tinggi.

Begitupun sebaliknya, jika kondisi rumah masih terbilang tak terawat. Maka proses penilaian perkiraan nilai jual aset properti tersebut juga akan turut menurun.

Maka dari itu jika memang Anda ingin mengajukan pinjaman dengan aset properti seperti rumah sebagai jaminan. Maka melakukan perawatan terhadap rumah tersebut adalah pilihan terbaik.

3. Nilai Jual Objek Pajak

Selanjutnya adalah pada bagian Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP yang bisa dilihat pada bagian lampiran Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. Namun sebenarnya nilai yang ditunjukkan oleh NJOP sebenarnya tidak bisa begitu saja dijadikan acuan.

Pasalnya pihak bank akan memberikan beberapa faktor pendekatan lain sebagai pendukung. Contohnya adalah dari pendekatan harga pasar dengan pendekatan biaya.

4. Akses Jalan

Selain dilihat dari lokasi yang aman atau mungkin memiliki kemungkinan rawan bencana. Proses penilaian perkiraan nilai jual aset properti seperti rumah juga dilihat berdasarkan aset jalan. Harga jual sebuah rumah akan naik jika akses jalan yang dimilikinya cukup mudah.

Begitupun sebaliknya jika memang rumah tersebut memiliki akses jalan yang cukup sulit untuk dilewati. Maka secara otomatis harga dari rumah tersebut juga turut menurut.

Meski empat poin di atas adalah faktor yang mempengaruhi tinggi rendahnya nilai jual suatu aset properti di pasaran. Namun ada hal penting lagi yang wajib Anda ketahui adalah terkait dengan faktor reputasi.

Maksud dari faktor reputasi adalah ketika seseorang pernah mengajukan kredit maupun pinjaman dan dalam proses angsuran mengalami masalah. Maka pihak bank juga akan berpikir dua kali untuk memberikan KPR ataupun pinjaman.

Maka dari itu sebaiknya jika memang memiliki kewajiban angsuran lebih baik dibayarkan sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat. Sebab dalam waktu kedepannya bisa jadi reputasi yang baik akan mempermudah Anda jika memang ingin mengajukan KPR ataupun peminjaman lainnya.

Biaya Appraisal

Dalam proses penilaian perkiraan harga jual aset properti tentunya juga tidak gratis. Ada biaya yang harus ditanggung oleh Anda karena memang sebenarnya penilaian ini adalah untuk kepentingan pribadi Anda.

Namun yang perlu Anda ketahui adalah setiap bank akan menawarkan biaya proses appraisal yang berbeda-beda. Ada beberapa bank yang mulai menawarkan harga dari ratusan ribu hingga jutaan rupiah. Meski begitu kisaran harga tersebut tidak bisa dijadikan acuan.

Tentunya menanyakan kepada pihak bank terkait dengan biaya proses appraisal yang akan dibebankan kepada Anda adalah pilihan terbaik yang bisa dilakukan. Selain itu besaran biaya yang akan ditawarkan juga dipengaruhi oleh faktor tim penilai.

Ada dua bentuk tim penilaian perkiraan harga jual suatu aset properti. Dua bentuk tim tersebut akan dijelaskan seperti yang ada di bawah ini.

1. Appraisal Internal

Penilaian perkiraan harga jual sebuah aset properti akan dilakukan oleh tim tertentu dalam proses pelaksanaannya. Bahkan setiap bank juga memiliki tim tersendiri atau bisa disebut dengan tim internal.

Tentunya karena menggunakan tim internal biaya yang akan dibebankan kepada Anda akan sedikit lebih rendah. Namun tetap saja, Anda juga perlu berkonsultasi kepada pihak bank terkait dengan harga tersebut.

2. Appraisal Independen

Selain menggunakan tim internal suatu bank. Ternyata melakukan penilaian perkiraan harga jual suatu aset properti bisa menggunakan jasa appraisal pihak luar. Beberapa pihak menjelaskan jika menggunakan jasa appraisal luar akan memungkinkan mendapatkan hasil yang lebih objektif.

Namun jika dilihat dari segi biaya, jasa appraisal luar terbilang menawarkan harga yang lebih tinggi dibandingkan tim internal bank.

Syarat Kelengkapan Dokumen KPR dan Appraisal

Ketika Anda akan melakukan pengajuan KPR yang di dalamnya ada proses appraisal. Ternyata ada beberapa persyaratan dokumen yang harus Anda lengkapi. Lalu apa saja kelengkapan dokumen tersebut? Ini dia penjelasan selengkapnya.

• Fotokopi tanda pengenal (KTP, SIM, Paspor atau tanda pengenal lainnya).
• Bagi yang sudah menikah maka wajib melampirkan fotokopi akta nikah.
• Fotokopi KK.
• Fotokopi buku tabungan.
• Fotokopi slip gaji dalam jangkauan waktu tiga bulan terakhir.
• Fotokopi NPWP atau Nomor Pokok Wajib Pajak.
• Fotokopi rekening listrik.
• Fotokopi rekening telepon jika memiliki.
• Fotokopi rekening air.
• Jaminan yang memiliki bentuk seperti sertifikat hak milik.

Beberapa dokumen tersebut harus disiapkan secara lengkap sebelum proses appraisal dilangsungkan. Dimana nantinya dokumen tersebut bisa Anda bawa ke bank yang akan dituju untuk proses pengajuan KPR.

Nantinya pihak bank akan tetap melakukan proses pengecekan dokumen yang dibutuhkan tersebut. Jika memang dalam proses pengecekan ada sebuah kekurangan. Maka sebaiknya segera dilengkapi agar proses selanjutnya juga semakin cepat terselesaikan.

Proses appraisal sendiri tidak bisa satu hari pada waktu pengajuan. Pihak bank perlu melakukan proses penaksiran nilai suatu aset properti dengan begitu teliti. Hal ini dilakukan agar nilai yang dihasilkan bisa tepat sasaran. Kurang lebih waktu yang dibutuhkan dalam proses appraisal sendiri adalah sekitar 1 bulan lamanya.

Cara Bank Melakukan Perhitungan Appraisal

Pihak bank bisa melakukan penentuan appraisal dengan beberapa cara. Setidaknya sampai saat ini ada dua cara yang digunakan oleh pihak bank agar lebih mudah menentukan atau menghitung appraisal. Dua cara tersebut adalah sebagai berikut ini.

1. Pendekatan Harga Pasar

Cara yang pertama dalam proses penentuan nilai appraisal sebuah aset properti adalah dengan metode pendekatan harga pasar. Pihak bank akan mencari setidaknya tiga rumah yang hampir mirip dengan properti yang sedang diukur nilai appraisal.

Proses ini akan diambil sampel tiga rumah dalam wilayah yang sama. Sedangkan aspek yang akan dinilai oleh pihak bank adalah luas tanah, luas total bangunan, kualitas dari bangunan tersebut dan beberapa aspek lainnya.

2. Pendekatan Untuk Nilai Taksir Rumah

Berikutnya menggunakan cara pendekatan untuk nilai taksir rumah. Tim yang bertugas untuk menilai appraisal akan mendatangi pihak yang bersangkutan. Proses ini membutuhkan data harga tanah dan harga bangunan tersebut.

Harga dari tanah akan dijumlahkan dengan harga banguan dan hasilnya adalah nilai taksir harga jual bangunan tersebut. Contohnya adalah ketika sebuah tanah memiliki harga Rp. 100 juta dan harga bangunan di atasnya adalah Rp. 100 juta maka hasil Rp. 200 juta adalah nilai appraisal dari aset properti tersebut.

Tips Mudah Meningkatkan Nilai Appraisal Aset Properti

Jika sebelumnya sudah dijelaskan beberapa faktor yang mempengaruhi naik turunnya suatu nilai taksir harga jual suatu rumah. Maka pada poin terakhir ini akan dijelaskan terkait dengan bagaimana tips mudah untuk meningkatkan nilai appraisal aset properti seperti rumah.

Berikut adalah penjelasan terkait dengan hal tersebut.

1. Cek Kredibilitas Tim Profesional

Jika Anda sudah mengetahui calon tim profesional yang akan melakukan analisis taksir harga aset properti seperti rumah. Maka hal pertama yang bisa dilakukan adalah mencari tahu latar belakang tim tersebut. Mulai dari profesi hingga pengalaman mereka.

2. Periksa Kondisi Furniture

Selanjutnya adalah memeriksa kondisi furniture dan interior yang ada pada rumah tersebut. Pemeriksaan ini dilakukan agar Anda bisa lebih tahu kondisi sebenarnya dari rumah tersebut. Apakah ada kondisi kursi yang rusak, dinding yang sudah mengalami keropos atau yang lainnya.

Selain itu proses pemeriksaan kondisi furniture dan interior sebuah rumah juga akan menjadi penunjang diterima atau tidaknya pengajuan KPR.

3. Lakukan Perbaikan

Proses perbaikan ini sebenarnya tergantung dari pihak pemilik rumah. Namun jika memang ingin mendapatkan nilai taksir harga jual rumah yang tinggi. Maka lakukanlah perbaikan, mulai dari pengecatan dinding rumah agar terlihat baru, perbaikan furniture dan beberapa proses perbaikan lainnya.

4. Pastikan Peralatan Bisa Berfungsi

Terakhir adalah memastikan jika peralatan yang ada di dalam rumah tersebut memang bisa berfungsi dengan baik. Hal ini bertujuan jika memang barang dalam rumah juga turut serta menjadi jaminan pinjaman akan semakin lebar jalan persetujuannya oleh pihak bank.

Nah itulah beberapa tips dalam meningkatkan nilai appraisal sebuah aset. Tentunya dengan memahami beberapa penjelasan di atas, Anda sudah semakin tahu apa itu appraisal sekaligus bagaimana cara mudah memiliki nilai taksir harga jual suatu aset properti seperti rumah.